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答会员问:在中标合同之外就明显高于市场价购买承建房产配套设施、让利等另行签订合同,应当如何认定?
发布日期:2021-09-30 10:33:02
发布人:4066金沙9170
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法律服务中心答疑:

招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同,变相降低工程价款,一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的,人民法院应予支持。

剖析:

司法实践中,绝大多数案件就是因工程价款产生纠纷。在目前的市场环境下,发包人占主导地位,因而承包人为了能够中标,往往会在投标时或者在另行签订的协议中承诺工程价款在决算价的基础上,下浮较高的比例。工程价款,是对施工人而言,对建设人而言,称工程造价。通过招标投标程序发包的建设工程,计价方式无非固定价与可调价两种。当然即使是固定价,无论是单价固定合同还是总价固定合同,当事人仍然会在合同中明确约定可能产生的市场风险如何在两方当事人之间分配。在确定可调价作为计价方式时,竞标人为了获得工程建设的机会,必然会在总决算价的基础上给予发包人一定程度的所谓“让利”。否则,该竞标人至少在工程价款方面没有竞争的优势。实务中,承包人通过低价竞标,获得工程建设机会后,再以人工费、材料费等存在重大市场变化为由,要求据实结算的案件并不罕见。这种情形下,可能是承包人不诚信的表现,也可能是发包人盲目选择承包人的结果。毕竟除不可抗力外,对于正常的市场风险,双方当事人都应当有相应的能力预见到。

实务中,变更价款存在多种形式。直接降低投标文件提出的工程价款即直接让利是最明显、最直接的形式。除此之外,实践中经常发现当事人采取的方式有:中标人同意以明显高于市场价格购买其承建的房产、中标人无偿建设住房配套设施、向建设单位捐赠财物。

背离中标合同实质性内容另行签订协议会产生“黑白合同”现象。背离中标合同实质性内容另签协议,既损害正常的招标投标程序,也可能损害中标人的合法权益。因此,背离中标合同实质性内容的黑合同应属无效。【参见《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》】

法律法规:《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》

第二条 招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容,与中标合同不一致,一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的,人民法院应予支持。

招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同,变相降低工程价款,一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的,人民法院应予支持。


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